Diritto d’uso esclusivo di parti comuni attribuito al singolo condomino – natura obbligatoria

In merito al diritto d’uso esclusivo di parti comuni, sul nostro blog si è già trattata la questione in relazione al principio dettato da Cass., 16.10.2017, n. 24301 secondo cui, a prescindere dal nomen juris utilizzato, quello in commento non costituisce diritto d’uso né, più in generale, un diritto reale con la dirompente conseguenza che, a differenza proprio del diritto d’uso, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile unitamente alla proprietà cui accede.

Rimasta controversa ed irrisolta, la questione circa la natura del diritto d’uso esclusivo di parti comuni attribuito al singolo condomino è stata, quindi, sottoposta al vaglio delle Sezioni Unite che, con sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972, hanno dettato il seguente principio di diritto nell’interesse della legge: La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura tipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi.

Ribadito, dunque, il principio secondo il quale i privati non possono creare diritti reali atipici né possono modificare il regime dei diritti reali previsti dalla legge ed esclusa, per quanto qui interessa, la validità della costituzione di un diritto reale d’uso esclusivo di parte comune condominiale, le SSUU si pongono il problema della sorte del titolo negoziale che tale costituzione abbia contemplato. Problema che andrà risolto, secondo le SSUU, previa verifica se la volontà delle parti, anche a prescindere dalle espressioni letterali utilizzate, fosse nel senso di trasferire la proprietà del bene. Ove, viceversa, la volontà delle parti fosse comunque da ricondursi alla costituzione di diritto reale d’uso (art. 1021 cod. civ.), sussistendone i presupposti il contratto, parzialmente nullo (art. 1419 cod. civ.), andrebbe convertito ex art. 1424 cod. civ. in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo di natura obbligatoria (perpetuo, quindi, solo inter partes).

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